Underhållsansvar med avseende på fuktskador
Vem ska betala för fuktskador?
Hyresrättslagen utgår från att fastighetsägaren är en stark part och att hyresgästen ska skyddas. Om en hyreslägenhet skadas är det därför i princip hyresvärden som ansvarar och betalar för att lägenheten repareras, eftersom hyresvärden äger fastigheten.
I Bostadsrättslagen är utgångspunkten en helt annan. Här bygger reglerna på att medlemmarna och föreningen är jämbördiga parter, eftersom föreningen ägs av alla medlemmar tillsammans.
Grundprincipen i Bostadsrättslagen är att bostadsrättshavaren, oberoende av skadeorsak, ska stå för kostnaderna för lägenhetens inre och att föreningen, oberoende av skadeorsak, ska stå för kostnaderna i själva huskroppen. Någon närmare definition av begreppet ”lägenhet” ges inte i lagen, och därför är det föreningens stadgar som kommer att bestämma gränsen för bostadsrättshavarens ansvarsområde.
Medlemmens underhållsansvar för den egna lägenheten framgår av stadgarna, och i stadgarna för Norra Agnegatan 36 säger §13 att underhållsansvaret innefattar "väggar, golv och tak", vilket inkluderar fuktisolerande skikt. (Detta är också det normala och följer t ex SBC:s rekommenderade mönsterstadgar.)
Enligt Bostadsrättslagen ska en bostadsrättshavare på egen bekostnad hålla sin lägenhet i gott skick (7 kap, 12§). Förutom vanligt lägenhetsunderhåll innebär det att man också åtgärdar och bekostar skador som uppstår i lägenheten, både genom förslitning och rena olyckshändelser, och den medlem som innehar lägenheten då skadan upptäcks bär ansvaret. (Observera alltså att Bostadsrättslagen vilar på principen att den medlem som innehar lägenheten då skadan upptäcks också bär ansvaret för att åtgärda skadan gentemot föreningen. Att bristerna möjligen kan hänföras till en tidigare innehavares icke fackmannamässigt utförda renoveringar har ingen betydelse. Inte heller det förhållandet att eventuella brister i badrumsgolvet inte kunde upptäckas vid besiktning i samband med köpet av bostadsrätten har betydelse, utan genetemot föreningen svarar den bostadsrättshavare som vid tiden för skadan innehar bostadsrätten. Gentemot den tidigare innehavaren får förstås den nuvarande innehavaren sen söka annan form av ansvar, t ex civilrättsligt).
Har skadan inte bara drabbat lägenheten utan också själva fastigheten så reglerar fastighetsförsäkringen skadan. Men man måste själv betala den del av föreningens självrisk som motsvarar reparationskostnaderna på sin lägenhet. Självrisken på fastighetsförsäkringar brukar vara hög vid just fuktskador. Självrisken fördelas alltså mellan föreningen och den fuktskadade lägenheten i förhållande till skadornas omfattning i lägenheten och i resten av fastigheten. Den här fördelningen ska ske eftersom medlemmarna på egen bekostnad måste hålla sin lägenhet i gott skick, enligt underhållsansvaret i Bostadsrättslagen.
Om man råkar ut för en fuktskada får man betala en del av fastighetsförsäkringens självrisk när skadan har reparerats. Beloppet motsvarar den del av självriskkostnaden som rör ens lägenhet. Men ens andel av självriskkostnaden kan ersättas av bostadsrättstillägget i hemförsäkringen.
Men sen finns det ett fåtal undantag från grundprincipen:
* Vattenledningsskada, brandskada, stamledningar och ventilationskanaler svarar föreningen så gott som alltid för.
och
* När det gäller skador utanför lägenheten, t ex föreningens bjälklag under fuktspärren, så gäller istället de skadeståndsrättsliga reglerna. Det innebär att bostadsrättshavaren är skyldig att svara för reparationskostnaderna om det kan visas att denne vårdslöst vållat eller inte åtgärdat skadorna. Om en medlem blir medveten om eventuella brister vid en besiktning, och ändå väljer att inte åtgärda dessa blir skadeståndsskyldiga för reparationerna även utanför sin egen lägenhet. Medlemmen måste då bekosta det som annars skulle vara föreningens kostnad.